{"id":4711,"date":"2026-02-25T13:46:22","date_gmt":"2026-02-25T13:46:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.atoabogados.com\/?p=4711"},"modified":"2026-02-25T13:46:22","modified_gmt":"2026-02-25T13:46:22","slug":"comision-de-apertura-de-hipoteca-en-2025-2026-cuando-puedes-reclamar-y-cuando-puede-ser-nula-por-abusiva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.atoabogados.com\/?p=4711","title":{"rendered":"Comisi\u00f3n de apertura de hipoteca en 2025-2026: cu\u00e1ndo puedes reclamar y cu\u00e1ndo puede ser nula por abusiva"},"content":{"rendered":"\n

La comisi\u00f3n de apertura vuelve a estar en el centro del debate jur\u00eddico en materia hipotecaria. Y es importante decirlo con claridad desde el principio: no es una cl\u00e1usula abusiva por defecto<\/strong>, pero tampoco es autom\u00e1ticamente v\u00e1lida<\/strong>. La clave, seg\u00fan la jurisprudencia m\u00e1s reciente, est\u00e1 en el an\u00e1lisis del caso concreto: transparencia, informaci\u00f3n precontractual, proporcionalidad y ausencia de cobros duplicados. <\/p>\n\n\n\n

En 2025, el Tribunal Supremo reafirm\u00f3 su doctrina tras nuevas resoluciones del TJUE. En una nota oficial, el propio CGPJ explic\u00f3 que no cabe una soluci\u00f3n un\u00edvoca<\/strong> sobre la validez o invalidez de la comisi\u00f3n de apertura, porque todo depende del examen individualizado de cada hipoteca. Adem\u00e1s, precis\u00f3 que las sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699\/23 y C-39\/24) respaldan la compatibilidad de la jurisprudencia espa\u00f1ola con la Directiva 93\/13, y que la STJUE de 5 de junio de 2025 (C-280\/24) no altera esa conclusi\u00f3n para pr\u00e9stamos hipotecarios, entre otras razones porque se refiere a cr\u00e9dito al consumo. <\/p>\n\n\n\n

Entonces, \u00bfse puede reclamar la comisi\u00f3n de apertura?<\/h2>\n\n\n\n

S\u00ed, se puede reclamar<\/strong>, pero no con una f\u00f3rmula autom\u00e1tica. Lo que hoy est\u00e1n diciendo los tribunales es que hay que revisar la escritura y la documentaci\u00f3n previa para comprobar si la comisi\u00f3n supera los controles de transparencia y abusividad. El Supremo insiste en que el an\u00e1lisis debe hacerse \u201ccaso por caso\u201d, y esa es precisamente la base de muchas reclamaciones viables. <\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 debe comprobarse para valorar si la comisi\u00f3n puede ser nula<\/h3>\n\n\n\n

A la vista de la doctrina reciente, hay varios puntos especialmente relevantes:<\/p>\n\n\n\n

1) Transparencia real (no solo firma)<\/h4>\n\n\n\n

No basta con que el consumidor firmara la hipoteca. La entidad debe poder acreditar que inform\u00f3 de forma clara del importe<\/strong>, del momento del cobro<\/strong> y del alcance econ\u00f3mico<\/strong> de la comisi\u00f3n de apertura, incluyendo su reflejo en la TAE y su car\u00e1cter de pago \u00fanico inicial. El Supremo ha reiterado este enfoque, y distintos an\u00e1lisis jur\u00eddicos de sentencias recientes insisten en esa exigencia de informaci\u00f3n clara y comprensible. <\/p>\n\n\n\n

2) Ausencia de duplicidad o solapamiento<\/h4>\n\n\n\n

Un punto muy relevante es que no puede cobrarse dos veces por el mismo concepto<\/strong>. La jurisprudencia y la pr\u00e1ctica judicial vienen examinando si existe solapamiento entre la comisi\u00f3n de apertura y otros cargos de estudio o tramitaci\u00f3n. Si hay duplicidad de conceptos, aumenta el riesgo de nulidad por abusividad. <\/p>\n\n\n\n

3) Proporcionalidad del importe<\/h4>\n\n\n\n

Aqu\u00ed est\u00e1 una de las cuestiones m\u00e1s sensibles. El Tribunal Supremo ha venido manejando, con cautela, un criterio de proporcionalidad vinculado al coste medio de mercado (estad\u00edsticas p\u00fablicas del Banco de Espa\u00f1a), y en sentencias de 2025 valid\u00f3 comisiones del 0,5%<\/strong> y del 1%<\/strong> al no considerarlas desproporcionadas. <\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, eso no significa<\/strong> que exista una \u201cregla matem\u00e1tica\u201d absoluta. Lo que s\u00ed se est\u00e1 consolidando es una pauta pr\u00e1ctica: cuando el porcentaje sube de forma notable, especialmente en torno al 2% o superior<\/strong>, hay m\u00e1s margen para discutir la abusividad por desproporci\u00f3n. El propio Iustel recoge una sentencia del Supremo (1942\/2025, publicada en 2026) en la que se confirma la nulidad de una comisi\u00f3n del 2%<\/strong> por desproporcionada. <\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, en la pr\u00e1ctica profesional se est\u00e1 citando mucho la STS 1621\/2025<\/strong> (noviembre de 2025), vinculada a una comisi\u00f3n del 2,17%<\/strong>, como un ejemplo relevante de nulidad por importe desproporcionado; incluso los res\u00famenes del Poder Judicial de esa semana identifican la materia como \u201ccomisi\u00f3n de apertura\u201d e \u201cimporte desproporcionado. Nulidad (BBVA)\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 puede reclamar el consumidor si la comisi\u00f3n se declara nula<\/h3>\n\n\n\n

Si se declara la nulidad de la cl\u00e1usula de comisi\u00f3n de apertura, lo normal es solicitar:<\/p>\n\n\n\n

  • \nDevoluci\u00f3n \u00edntegra<\/strong> de la comisi\u00f3n abonada.\n<\/li>
  • \nIntereses legales<\/strong> desde el pago.\n<\/li>
  • \nY, en muchos casos, costas<\/strong> si la demanda es estimada.\n<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Esto es coherente con la l\u00f3gica restitutoria de la nulidad de cl\u00e1usulas abusivas en contrataci\u00f3n con consumidores y con lo que reflejan las resoluciones y an\u00e1lisis publicados sobre esta materia. <\/p>\n\n\n\n

    Qu\u00e9 recomendamos en ATO Abogados<\/h3>\n\n\n\n

    La situaci\u00f3n actual exige una revisi\u00f3n t\u00e9cnica de cada hipoteca. Ya no basta con mirar solo el porcentaje. Hay que estudiar:<\/p>\n\n\n\n

    • \nla redacci\u00f3n concreta de la cl\u00e1usula,\n<\/li>
    • \nla oferta vinculante \/ documentaci\u00f3n precontractual,\n<\/li>
    • \nsi hubo informaci\u00f3n clara del coste real,\n<\/li>
    • \nsi existe duplicidad con otros conceptos,\n<\/li>
    • \ny si el importe resulta proporcionado.\n<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      En definitiva: s\u00ed hay opciones reales de reclamaci\u00f3n<\/strong>, pero el \u00e9xito depende de una estrategia jur\u00eddica bien planteada y de un an\u00e1lisis individualizado del contrato.<\/p>\n\n\n\n

      Si tienes o tuviste una hipoteca con comisi\u00f3n de apertura, este es un buen momento para revisarla. Especialmente si el porcentaje fue elevado, si no recuerdas haber recibido informaci\u00f3n clara o si detectas cobros que podr\u00edan duplicar servicios.<\/p>\n\n\n\n

      Preguntas frecuentes<\/h3>\n\n\n\n

      \u00bfLa comisi\u00f3n de apertura es nula autom\u00e1ticamente?<\/h4>\n\n\n\n

      No. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo insiste en que no hay una respuesta autom\u00e1tica<\/strong> y que debe analizarse cada caso en funci\u00f3n de la transparencia, la informaci\u00f3n facilitada y la proporcionalidad del importe. <\/p>\n\n\n\n

      \u00bfSe puede reclamar una comisi\u00f3n de apertura del 2%?<\/h4>\n\n\n\n

      S\u00ed, puede reclamarse, y existen resoluciones recientes en las que se considera desproporcionada<\/strong> una comisi\u00f3n del 2%, con nulidad de la cl\u00e1usula. <\/p>\n\n\n\n

      \u00bfQu\u00e9 pasa si adem\u00e1s me cobraron gastos de estudio?<\/h4>\n\n\n\n

      Es un punto importante a revisar. Los tribunales examinan si hay solapamiento o duplicidad<\/strong> entre la comisi\u00f3n de apertura y otros conceptos por el mismo servicio. Si se cobra dos veces por lo mismo, puede reforzar la reclamaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

      \u00bfQu\u00e9 puedo recuperar si gano la reclamaci\u00f3n?<\/h4>\n\n\n\n

      Normalmente, la devoluci\u00f3n de la comisi\u00f3n<\/strong>, los intereses legales<\/strong> y, en muchos casos, las costas judiciales<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

      \u00bfInfluye que la hipoteca sea antigua?<\/h4>\n\n\n\n

      S\u00ed y no. S\u00ed influye para el an\u00e1lisis documental (qu\u00e9 se inform\u00f3, c\u00f3mo se redact\u00f3, qu\u00e9 normativa aplicaba), pero una hipoteca antigua tambi\u00e9n puede ser reclamable<\/strong> si la cl\u00e1usula no supera los controles de transparencia y abusividad. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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